Adquirir y vender inmuebles es una tarea que requiere mucha dedicación y tiempo y que suele ser origen no solo un motivo de preocupación en la fase previa a la transmisión tanto si se hace a nivel particular como de empresa sino, una vez formalizada la operación es objeto de toda clase de inspecciones por parte de todas y cada una de las distintas administraciones involucradas.
Existen numerosos artículos en prensa que te hablan de qué hay que hacer y qué no hay que hacer para vender o comprar correctamente un inmueble, pero desde nuestra experiencia, resulta esencial revisar la fiscalidad vinculada a la operación, porque puede afectar (y mucho) de qué lado se inclina la balanza a la hora de elegir entre un inmueble u otro.
Los impuestos que afectan a este tipo de operaciones se pueden dividir en:
(Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuesto sobre bienes inmuebles y el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana).
Indirectos (el Impuesto sobre el Valor Añadido y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). Aunque son competencia de distintas administraciones lo que sí tienen en común la mayoría de ellos es que la base imponible toma como referencia unos mismos valores, los valores fiscales que Hacienda pública a través de la Dirección General del Catastro: el valor catastral y el valor de referencia.
El valor catastral en el territorio común, lo determina Hacienda a través del Catastro, como competencia exclusiva del estado que es. En los territorios forales lo determina cada uno de sus catastros, a través de sus Diputaciones Forales en el caso de País Vasco y en Navarra, a través el Registro de Riqueza Territorial.
El valor catastral se define como “aquel determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones”. Conforma la base imponible del IBI y de la IIVTNU (en su método objetivo), se imputa un tanto por ciento de su valor en determinados inmuebles directamente en el IRPF y sirve de medio de comprobación en el caso del Impuesto de Patrimonio y del ITP.
¿Y qué tiene que ver el valor catastral con el valor de referencia? Tras la aprobación de la Ley 11/2021 de 9 de julio de medidas de prevención y lucha contra el Fraude Fiscal quedaba definido en la misma este nuevo concepto de valor de referencia, un valor determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro que se corresponde con el precio más probable por el cual podría venderse un inmueble entre partes independientes, libre de carga y su valor no superará el de mercado en todo el territorio nacional, salvo en País Vasco y Navarra.
Esta norma contra el fraude fiscal fijó el valor de referencia como la base mínima de tributación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) así como Sucesiones y Donaciones (ISD)
Sin embargo, en 2024 no todos los inmuebles tienen publicados valores de referencia, tan solo los urbanos con uso principal residencial y almacén-estacionamiento, y los inmuebles rústicos sin construcción con cultivos representativos. Se establecen, además, numerosas causas regladas, por lo que, aun siendo un inmueble de los anteriormente mencionados, no deba tener imputado valor de referencia.
Aunque tanto el valor catastral como el valor de referencia forman parte de la descripción catastral de los inmuebles y se forman a partir de los datos obrantes en la base de datos, una de las diferencias más llamativas entre estos dos valores fiscales es que el valor catastral se considera un dato protegido, por lo que solo puede ser consultado estrictamente por el titular catastral y otros interesados con tasadas excepciones y sin embargo el valor de referencia es un dato público, que lo puede consultar cualquiera en cualquier momento y que se encuentra permanentemente publicado y actualizado en la Sede Electrónica del Catastro
Si están mal estos valores fiscales, también lo estarán todos los impuestos que están vinculados de una u otra forma a él, tanto para el comprador como para el vendedor. Todos estarán pagando de más y además todos se exponen a inspección fiscales de hacienda si ésta considera que nuestro inmueble tiene un valor por encima del que se ha declarado en la transmisión. Y esta intranquilidad será sostenida en el tiempo ya se puede materializar durante los 4 años siguientes a la transmisión.
Realizando una auditoría catastral sobre el inmueble antes de la transmisión, se consigue optimizar todos los impuestos vinculados a la operación (IIVTNU, ITP, ISD, IRPF) y en algunos casos, obtener devolución de ingresos indebidos de IBI. Existen numerosas causas de posibles errores en el valor catastral y en el valor de referencia, porque la base de datos de Hacienda no refleje correctamente la realidad física del inmueble, porque no estén aplicados correctamente la normativa catastral en las valoraciones fiscales o por ejemplo porque Hacienda no recoja una realidad urbanística aprobada en un momento posterior al momento en el que los funcionarios “pican” los datos que después se coge de base para la valoración.
La media que tiene Catastro en resolver los procedimientos suele ser de unos 6 meses, varía entre las distintas Gerencias. Por tanto, ahora es un buen momento para estudiar los inmuebles, porque las modificaciones que afecten al valor catastral se pueden resolver este año y empezar a tener eficacia catastral dentro de este ejercicio.
El equipo de Fiscalidad Inmobiliaria está formado por un equipo multidisciplinar experto en trasladar adecuadamente la realidad física de cada inmueble a la base de datos catastral para conseguir ahorros fiscales en la tributación con un modelo de remuneración a éxito.
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