El G+B (gastos y beneficios) es un factor en el que se fija la suma de costes de producción y beneficios de la promoción recogiendo la particularidad de cada tipo de mercado. La normativa técnica de valoración catastral ha ligado siempre el beneficio de la promoción con los gastos de la promoción, deducido del método residual sobre el valor en venta de un inmueble.
El G+B se introduce en las Normas Técnicas de 1989 y varía, según el municipio y la fecha de aprobación de su ponencia de valores, de un fijo de 1,40 (en las ponencias aprobadas antes de 2004) a un valor modulado en función de la dinámica de 1,00 a 1,50 (en las ponencias aprobadas a partir de 2004).
Estos días se ha publicado la sentencia 277/2021, de 25 de febrero de 2021, de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo (Rec nº 117/2019) que ha suscitado gran interés en el sector inmobiliario por cuanto fija como criterio que, en el supuesto estudiado -un hospital y una residencial de tercera edad con prohibición de enajenación durante 10 años- no resulta aplicable el coeficiente de 1,40 referido a los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.
El motivo: el inmueble no fue construido para su comercialización en el mercado inmobiliario.
El G+B afecta tanto al valor catastral del suelo (que es la base imponible de la plusvalía) como al valor catastral de la construcción, por lo que, en un municipio en el que esté fijado el G+B en 1,40 aumentará en un 29% la tributación del Impuesto de Bienes Inmuebles, del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y de la imputación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, del Impuesto sobre el Patrimonio y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales.
¿Qué variables determinan el beneficio en la promoción inmobiliaria?
La normativa catastral refleja la formulación de los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario, que se puede resumir en:
VC= (Vs+Vc) x (G+B) x Rm.
Donde:
Vc- valor catastral del inmueble.
Vs- Valor catastral del suelo.
Vc- Valor catastral de la construcción.
G+B- Coeficiente de Gastos y Beneficios.
Rm- Coeficiente de referencia al mercado
Existen diversas variables que afectan a este coeficiente G+B por lo que no todos los inmuebles cumplen los parámetros para serle aplicado este coeficiente. No debe ser aplicado en los casos de autopromoción, en parcelas sin edificar, en construcciones ruinosas, en suelos urbanizables incluidos en sectores antes de la aprobación del planeamiento de desarrollo…
Es necesario hacer un estudio completo e individualizado de cada inmueble por técnicos especializados en valoración catastral que analicen cada una de sus características físicas, económicas y jurídicas para determinar, qué coeficiente G+B debe serle aplicado, en atención a la normativa en vigor.
No todos los inmuebles deben tener aplicado este coeficiente.
Una aplicación incorrecta de este coeficiente hará tributar entre un 29 y un 33% por encima de su capacidad económica.
Existen supuestos tasados por los que este G+B no debe ser aplicado, y que la Dirección General del Catastro, al solicitarle su eliminación de forma razonada, lo modifica de forma automática, con efectos retroactivos, en los casos que así corresponde, y en vía administrativa, y existen otros supuestos, en cambio, en los que la eliminación requerirá tener que acudir a la jurisdicción para que sea resuelto.
Esta sentencia ahora publicada no es de aplicación generalizada a todos los inmuebles por cuanto debe existir analogía entre los supuestos de hecho. Además puede resultar que el inmueble contenga otros errores en la valoración catastral (reformas y ampliaciones no declaradas, por ejemplo) que al final impidan un ahorro en la tributación.
El equipo de Fiscalidad Inmobiliaria está formado por un equipo multidisciplinar experto en trasladar adecuadamente la realidad física de cada inmueble a la base de datos catastral para conseguir ahorros fiscales en la tributación con un modelo de remuneración a éxito.
Procedemos a un análisis exhaustivo del ciclo inmobiliario, desde la adquisición del suelo, al proyecto de construcción, certificado final de obra y situación catastral para determinar todas las posibilidades de exclusión del parámetro G+B.
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